C’est une véritable révolution. Les espaces de coworking et les centres d’affaires se développent de plus en plus au détriment des bureaux individuels et des plateaux paysagers. La Belgian Workspace Association a tenu son congrès annuel le 11 octobre dernier pour faire le point sur ce mouvement et dégager certaines tendances.
Plus de 370 initiatives ont été identifiées en Belgique (240 centres d’affaires et 130 espaces de coworking). « Des concepts différents mais qui ont de plus en plus tendance à se regrouper. Notre monde devient de plus en plus hybride. Les besoins sont très différents et les offres variées », constate Kœn Batsleer, consultant financier, Managing Partner d’OffiCenter, membre du conseil d’administration du BWA.
Le nombre d’espaces de bureaux ne progresse plus. Ce qui augmente, c’est l’utilisation de bureaux flexibles et d’espaces de coworking. « Le total de surfaces utilisées en coworking s’est accru de plus de 120.000 m2 (NDLR : c’est 25 % de plus par rapport à l’année passée), soit 2,6 % du total des surfaces de bureaux. Ce marché reste toutefois une niche mais il progresse. Il représentait moins de 1 % il y a 5 ans », poursuit Koen Batsleer.
Le nombre de points d’exploitation (espaces de coworking et de business centers) a depuis progressé entre 10 et 15 %.
Si l’on prend les chiffres du « take-up » (prise en occupation) du marché des bureaux à Bruxelles en 2018, la part des espaces de coworking et de business centers est de 8 % (18 % dans une ville comme Londres). Un marché qui progresse à une vitesse vv’ ? Prudent, le monsieur chiffres du BWA estime qu’à l’avenir, les bureaux « avec services » représenteront entre 20 et 30 % du marché total. Le courtier JLL estime quant à lui que le « co-travail » représentera 30 % du marché en 2030.
« Le mouvement a démarré dès 2005-2006. C’est grâce notamment aux appareils portables, rappelle Edouard Cambier, président du BWA. Les gens sont de plus en plus mobiles. Ils peuvent travailler où ils veulent, aller d’un lieu à un autre. Cette tendance s’est fortement accentuée au cours de ces cinq dernières années. »
Les centres d’accueil sont également de plus en plus grands. Regus proposait autrefois 2.000 m2 ; aujourd’hui les nouveaux centres atteignent facilement 4.000 m2 (bureaux flexibles, espaces de coworking, locations classiques). Ces espaces augmentent en fonction de l’évolution des start-up qui y sont présentes. « A la Seed Factory, nous commençons souvent avec des personnes seules. Elles sympathisent puis créent une entreprise ensemble, qui peut croître jusqu’à 30 personnes puis, elles doivent trouver à se loger ailleurs », analyse Edouard Cambier.
Vers une plus grande professionnalisation
« Chez nous, au départ, le coworking est gratuit. Ensuite, il y a une formule d’abonnement. Ce n’est qu’ensuite que nous proposons des bureaux privatifs, ajoute Anouck Peeters de chez Leasinvest, qui gère des bâtiments comme le Crescent à Anderlecht. Nous sommes parmi les pionniers de cette formule car nous avons commencé en 2011. Nous proposons aussi toute une série de services intégrés comme le “property management.” »
BWA rassemble 340 opérateurs dont la moitié sont des entités uniques comme Transforma qui hébergeait le congrès de cette année. Les autres dépendent de grands groupes qui proposent plusieurs espaces. L’association rassemble également quelques organisations semi-publiques comme Citydev, Cowallonia, KBC Start up. « Un de nos objectifs est de tendre vers une plus grande professionnalisation du secteur, ajoute Edouard Cambier. Je reçois régulièrement des demandes d’entrepreneurs qui veulent ouvrir un centre de coworking mais très souvent, après analyse, nous les décourageons de s’installer dans certains quartiers ou dans certains locaux comme des usines ou d’anciennes piscines. »
Ouvrir un centre de coworking, la bonne idée ? Pas nécessairement. L’offre étant plus grande que la demande, le chiffre d’affaires croît moins vite que le nombre de mètres carrés utilisés. Le bénéfice généralement réalisé se situe entre 3 et 5 %, mais tous les centres ne sont pas rentables.
Le congrès s’est clôturé par une remise de prix. Les lauréats de cette année sont OffiCenter dans la catégorie meilleure mobilité et Tech Lounge dans la catégorie meilleure innovation. Silversquare s’est distingué avec l’attribution de deux prix : Best Community & Animation pour son centre Louise et meilleur design intérieur pour Silversquare Triomphe.
Belval Luxembourg
Par Brigitte De Wolf
18.800 m2 dédiés aux dernières tendances
Besix Red a donné le coup d’envoi du nouveau projet emblématique Belval après avoir obtenu le permis de construire, le 24 juillet dernier. Situé à proximité de l’université de Belval au grand-duché de Luxembourg, ce nouvel immeuble de bureaux totalisera quelque 18.000 m2 de bureaux, dont 3.000 m2 seront réservés à des espaces de coworking. Près de 800 m2 compléteront l’offre et pourront abriter des espaces tel que des restaurants ou des commerces.
Ce projet iconique a été imaginé par le cabinet d’architectes britannique Foster + Partners, qui a travaillé avec Tom Beiler, associé du bureau luxembourgeois Beiler François Fritsch. Il réunira en un seul lieu un ensemble d’infrastructures propices à l’interaction, la créativité, la performance et l’innovation : bureaux classiques, espaces de coworking, espaces de travail ouverts, « flex offices », salles de réunion partagées, mais également des surfaces plus grandes (minimum 160 m2) pouvant accueillir une seule entreprise et un incubateur de start-up.